花更多的钱，买同样套内的房子，你傻啊！
购买商品房时，大家都很关注公摊这一块儿。公摊面积的大小决定后期的得房率，但是购房者会发现，每一家开发商的公摊率都不一样。今天我就为大家详细解析。为什么公摊会如此之大？按照住宅消防规范，总层高11层以内的。需要配一部电梯和一个消防楼梯。总层高18层以内的，需要配两部电梯，和一个消防楼梯。总层高18层以上的，需要配备两部电梯和两个消防楼梯。相信大家已经明白了，为什么洋房的公摊比较小，高层的公摊比较大。
公摊面积由几个部分组成，楼栋的公共部分，走道、电梯、楼梯、入户大堂、架空层（决定公摊大小的主要因素。）。物业用房、文体用房、配电房、公厕等（其中的总共，占比建筑面积中3%左右的公摊）……
一般向总层高11层以内的公摊率，一般都在15%到18%之间。总层高18层以内的，公摊在18%到22%之间。超过18层以上的高层，一般情况下的公摊都是在21%到25%左右。
先说一下阜阳目前公摊比较大的楼盘。绿城明月双清，个别楼栋高层。因为它首层做的是架空层，刚才看了一下一号楼的高层。两梯两户的设计，首层一层做架空层。01/02户的公摊29%点多。03/04户的公摊27%点多。同样是两梯两户的房子，为什么一单元（01/02）和二单元（03/04）公摊面积不一样？因为一单元和二单元的户型设计不一样。还有一个就是面积配比不相同，才造成公摊有差异。它的公摊如此之大。，主要原因就是因为首层做架空层，架空层也是属于这一栋的公共面积。既然是公共面积。这一栋就要大家一起均摊（按照购房面积的比例） 按照01/02户一层架空层的面积，大概269平方，按照建筑面积比例平均分配，给这一栋楼上的业主。我做过这样的猜想，他这个一号楼总层高25层。那如果设计总层高30层的话，也就是说又多了五层来均摊这一层的架空面积，然后整栋楼的公摊又会降低。你们动脑子想一想，是不是这样的？但是会受容积率的限制。当然有些业主会问了。真坑，开发商为什么设计架空层，架空层后期会做一些休闲娱乐设施比如儿童游玩的设施、健身器材、图书馆等，所以业主要为自己所享受的配套设施付出相应的代价，高档小区设计架空层的比较多。
下面有点复杂
下面我在找一个公摊比较小的楼盘，做下分析。两梯四户。公摊18%点多，这么小的公摊在高层两梯四户中不常见。它的公摊为什么那么小，我也看了一下它的公摊面积，01/02户的公摊加起来只有45平方的公摊面积。我查了一下一般小高层总高18层以内的，1个单元两户的公共面积（不含整栋楼之外的物业用用房配电房等）在 46平方左右，加上其余的公摊大概10个平方左右，一共是56平方大约。高层把公摊设计这么小，比小高层的公共部分还少。不过这样设计的话有利也有弊。比如边户从电梯出来需要走一个长长的走道。冬天走起来的话，拉风非常的冷。
对比一下两个不同楼盘，两梯两户面积配比不同公摊率相差3%，图上标注的都有面积配比，两者的电梯楼梯位置基本相同，公共部分也是基本相同。正是因为图一面积段配比小，在公共部分不变的情况下，均摊的面积比例大。 下面附图。一张建筑平面图，总高18层，设计两梯两户，如图所示 1单元和2单元公摊面积都是46.35，但是两者设计的面积不同，一个是127配128，另一个140配165。图中都不含楼栋之外的公摊（配电房物业用房等），我们来看下备案的详细信息，一个公摊19%左右，一个公摊22%点多。 由此得出一个结论。（在公摊面积同等的情况下，面积配比越大公摊越小。）前提是，同一个地块所设计的面积户型。就比如，一块同样大的蛋糕，是分给一个人分的少，还是分给两个人分的少？
为什么这么说呢？我认为公摊面积从大方向来分，分为两个部分。1、楼栋内的公摊（电梯、走廊、楼梯、入户大堂。） 2、楼栋外的公摊（物业用房，配电房等） 因为每个项目，楼栋外的公摊，比如，物业用房、配电房、配比不同。两个不同的楼盘，楼栋以外的公摊面积大小，也会直接影响，每一户的公摊率！！！
小高层两梯两户。公摊率在20%以内，公摊真的很小，品质和得房率都很高！目前小高层市场上设计有两梯两户、两梯三户、两梯四户。两梯三户的公摊在18%点多到19%左右，两梯四户的公摊在17%点多到18%左右。由此对比，我更愿意选择两梯两户，舒适性高！
像一栋楼下面有物业用房或者商铺的，这一栋楼的整体公摊会增大。本来1层的公摊是让1层的用户所均摊。但是让物业用房等占据了一部分空间后，或者1层没有住宅。这个时候1层的公共部分面积，平均的摊到整栋楼每一户业主上。
所以在选房之前，要把公摊面积算清楚。看1层或2层有没有住房，或者有没有被其它公共部分所占有，像这种1层或2层。带部分商铺或者物业用房的。严格意义上来说是对这栋楼是不公平的。但是按照国家的测绘标准就是这样来算的。所以请下一次大家买房擦亮眼睛！除非这种房子单价比其他楼栋便宜。
高层的话设计两梯三户，一般来说公摊都比较大。市场上的高层两梯三户，公摊面积都在25%左右。
高层两梯六户的，在阜阳商品房市场上不多见。还是那一家的户型，他们有一栋楼是高层两梯六户。我算了一下公摊18.6%，在高层中。不到19%的公摊，的确划算。但是居住的舒适性非常的差！因为一层居住的人多了，后期等电梯的时间很长。这种高层两梯六户的房子，我不建议大家购买。
现在好多人，去售楼部看房子的时候感觉公摊比较大。但是销售员告诉她有赠送面积。有设计错层阳台的。阳台是不计算面积，属于全赠送。我大致的粗略算了一下。目前做错层阳台设计的。加上阳台赠送实际的公摊大概是在11%14%左右。像之前的那种楼梯房。没有电梯公摊在10%左右。也就是说现在虽然高层的公摊大了点，但是开发商做错层阳台设计其实得房率还是挺高的。但是很多购房者看了样板房之后，感觉房间都不怎么大。还是感觉房间很小，我来解释一下为什么。因为高层赠送面积全部都在阳台上面。有的开发商错层阳台设计的比较大的，在12到14个平方左右，甚至16个平方。可惜，以后不允许设计错层阳台了！那如果把这十几个平方赠送放到室内，或者把这个十几个平方，平均分到每个卧室上面。那样你就会显得房间比原来大多了。在前两年没有流行错层阳台这种设计的时候，开发商也有想着做赠送面积设计。因为公摊这个问题大家都比较关心。开发商做更多的赠送，成本增加不了多少还不影响计容面积。购房者又比较喜欢。促进销售。所以一举两得。
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